Clifford Chance
Commercial real estate loans before the next refinancing surge
20 May 2011
Commercial real estate loans before the next refinancing surge
On 18 May 2011 the international law firm Clifford Chance hosted a seminar on the refinancing surge about to envelop the real estate loans sector. Around 100 participants were present from a broad range of companies with an interest in this topic.
The seminar was organised in view of the increased numbers of financing arrangements which are due for refinancing in the next few years and which look likely to substantially outstrip the market's capacity. Financing agreements running into hundreds of billions of euros are due for repayment during that period in Europe alone.
Dr. Tobias Just (head of sector and real estate market analysis, Deutsche Bank Research) explained the background to the impending refinancing round and outlined refinancing requirements for the next ten years. The global economy is still in a period of recovery and this recovery has a positive effect on property markets. Nevertheless, many commercial property markets are only slowly finding their way back to a "new normality", including substantially lower debt financing leverage which makes it more difficult to refinance outstanding loans. Volume of total issues from commercially secured real estate securitisations for Europe between 2003 and 2009 were between USD 170 billion and USD 270 billion and for the US between USD 710 billion and USD 1,000 billion. The refinancing of these loans, a large proportion of which needs to be achieved by 2020, will have to compete with refinancing in other sectors (from corporate financing to government bonds). The key refinancing period for European transactions will be between 2012 and 2017, as far as this can be determined on the basis of somewhat vague data. It remains unclear whether and to what extent, and under what conditions, such extensive refinancing will be possible.
Dr. Josef Brinkhaus (partner and head of the Tax practice, Clifford Chance, Frankfurt) then presented alternative and innovative equity-driven investment structures and set out the options for attracting new investors which have not previously been involved in real estate financing in this form. He went on to outline the particular needs of various types of investors and the relevant legal and regulatory framework. Dr. Beda Wortmann (partner, Banking & Capital Markets, Clifford Chance, Frankfurt) spoke on classic types of real estate financing and on debt financing. The lack of a functioning securitisation market for commercial property in Europe means, however, that the capacity for this type of (re)financing is limited.
The subsequent panel discussion led by Dr. Arne Klüwer (partner, Banking & Capital Markets, Clifford Chance, Frankfurt) involved Frank Nickel (Managing Director, Deutsche Bank AG), Dr. Tobias Just, Thorsten Klotz (Managing Director, Moody's) and Tammo Andersch (partner and Head of Restructuring Germany, KPMG) giving their opinions on the various challenges facing the market in the current climate. The main issues covered were the fact that the actual amount of refinancing required is not clear and the impact of transactions and regulatory issues on ratings. The general consensus was that the new regulatory requirements of Basel III would be likely to prevent many banks from being able to refinance loans in the same scale as before and that the market would therefore need to find new investors via alternative financing structures in order to ensure that it is possible to refinance the amounts falling due.
The lively follow-up discussion involving the audience showed that the issue is of key importance to market operators and that they were generally confident that solutions should be capable of being found, particularly where the commercial real estate involved is of a high quality. It is also increasingly likely that the CMBS securitisation markets will return.
Gewerbliche Immobilienkredite vor der Refinanzierungswelle
Die internationale Anwaltssozietät Clifford Chance war am 18. Mai 2011 Gastgeberin eines Seminars zum Thema der anstehenden Refinanzierungswelle im Bereich von gewerblichen Immobilienkrediten. Rund 100 Teilnehmer aus einem breiten Spektrum der mit diesem Thema befassten Vertreter der Wirtschafts- und Finanzwelt waren der Einladung gefolgt.
Hintergrund des Seminars waren die sich abzeichnenden Fälligkeiten von Finanzierungen allein in Europa von mehreren hundert Milliarden Euro, die schon in den kommenden Jahren die Refinanzierungskapazitäten des Marktes um ein erhebliches Maß zu überschreiten drohen.
In diesem Zusammenhang erläuterte Dr. Tobias Just (Leiter der Branchen- und Immobilienmarktanalyse bei Deutsche Bank Research) im Rahmen eines Vortrags die Hintergründe, wie es zu dem Aufbau der Refinanzierungswelle kommen konnte und skizzierte den Refinanzierungsbedarf für die nächsten zehn Jahre. Grundsätzlich befindet sich die Weltwirtschaft noch immer in einer Phase der deutlichen Erholung, wobei sich diese Konjunkturerholung auch positiv auf die Immobilienmärkte auswirkt. Allerdings bewegen sich viele Gewerbeimmobilienmärkte erst langsam zurück zu einer "neuen Normalität". Hierzu zählen auch deutlich geringere Fremdfinanzierungshebel. Dies erschwert die Refinanzierung ausstehender Kredite. In diesem Umfeld sind Gesamtemissionen allein von gewerblich besicherten Immobilienverbriefungen aus den Jahren zwischen 2003 und 2009 für Europa in einem Volumen zwischen 170 Mrd. und 270 Mrd. USD und in den USA in einem Volumen von 710 Mrd. bis 1.000 Mrd. USD zu sehen. Die Refinanzierung dieser Kredite, von denen ein sehr großer Teil bis 2020 umzusetzen ist, wird in Konkurrenz zu anderen Refinanzierungen in anderen Wirtschaftsbereichen stehen (von der Unternehmensfinanzierung bis hin zu Staatsanleihen). Der Hauptrefinanzierungsbedarf für europäische Transaktionen verteilt sich in Europa vornehmlich auf die Jahre zwischen 2012 bis 2017, sofern das anhand der unklaren Datenlage festgestellt werden kann. Ob und in welchem Umfang und zu welchen Konditionen eine Refinanzierung dieser Volumina überhaupt möglich sein wird, ist nicht klar.
Rechtsanwalt und Steuerberater Dr. Josef Brinkhaus (Partner und Bereichsleiter Tax bei Clifford Chance, Frankfurt) erläuterte im Anschluss im Rahmen eines Vortrags zu alternativen und innovativen eigenkapitalgetriebenen Investmentstrukturen Möglichkeiten, Investorenkreise anzusprechen, die bislang und in dieser Form nicht für die Investition in Immobilienportfolien gewonnen werden konnten. Hierbei erläuterte er die besonderen Bedürfnisse unterschiedlicher Investorenkreise sowie die rechtlichen und regulatorischen Hintergründe. Dr. Beda Wortmann (Partner, Banking & Capital Markets, bei Clifford Chance in Frankfurt) ergänzte mit kurzen Ausführungen zu klassischen Immobilienfinanzierungen über Fremdkapital. Das Fehlen eines funktionierenden europäischen Verbriefungsmarktes für gewerbliche Immobilienkredite setzt der Kapazität für diese Form der (Re)Finanzierung allerdings Grenzen.
In der abschließenden Diskussionsrunde unter Leitung von Dr. Arne Klüwer (Partner, Banking & Capital Markets, bei Clifford Chance in Frankfurt) diskutierten Frank Nickel (Managing Director, Deutsche Bank AG), Dr. Tobias Just, Thorsten Klotz (Managing Director, Moody's) und Tammo Andersch (Partner und Head of Restructuring Deutschland bei KPMG) die unterschiedlichen Herausforderungen, denen sich der Markt in diesem Umfeld stellen muss. Schwerpunkte bildeten Fragestellungen um die unklare Höhe des eigentlichen Refinanzierungsbedarfs, die Auswirkung auf das Rating von Transaktionen und regulatorische Hintergründe. Insbesondere die neuen regulatorischen Vorgaben von Basel III lassen nach übereinstimmender Auffassung erwarten, dass viele Kreditinstitute sich nicht in dem selben Maße bei der Refinanzierung der Kredite werden engagieren können und der Markt daher gezwungen sein wird, andere Investorenkreise, gegebenenfalls auch über alternative Finanzierungsstrukturen, zu gewinnen, um eine Refinanzierung der fälligen Volumina zu gewährleisten.
Die anschließende lebhafte Diskussion im Publikum zeigte, dass dem Thema auch in der Wahrnehmung des Markts eine hohe Relevanz zukommt, wobei allgemein die Zuversicht dominierte, dass Lösungen gefunden werden können, insbesondere sofern die zugrundeliegenden Gewerbeimmobilien eine hohe Qualität haben. Auch eine Wiederbelebung der CMBS Verbriefungsmärkte erscheint zunehmend wahrscheinlich.
